不動産価格はどう変わる！？「生産緑地の2022年問題」

生産緑地の2022年問題とは？

「生産緑地」とは、市街化区域（優先的に市街化を図る区域）内の土地のうち、防災や環境の観点から保全される一定条件を満たした農地のことで、全国に約1.3万haあります。
市街地を形成しているか、おおむね10年以内に市街化を図るべき区域である「市街化区域」は約145.7万haで、その1％未満です。

1992年に生産緑地法が改正・施行され、現在の生産緑地制度が始まりました。
生産緑地として指定を受けた土地では、30年間農業を続ける義務と開発に対する規制を受けます。
その代わりに、固定資産税の軽減や相続税納税の猶予など、税制上のメリットを受けることができます。

＜生産緑地の優遇＞

1.三大都市圏の市街化区域内（特定市街化区域農地）では農地でも宅地並評価・宅地並課税だが、生産緑地の指定を受ければ、固定資産税が宅地の1/100程度になる（下図参照）

• 出典：農林水産省「農地の保有に対する税金(固定資産税)」

2.相続した生産緑地で農業を営む場合は、相続税が軽減される相続税の納税猶予を受けることができる

その生産緑地の多くが2022年に期限を迎え、農地を維持する制約が解除されます。
優遇がなくなる代わりに（固定資産税は5年間で20％ずつ引き上げられる緩和措置あり）、宅地への転用も可能になります。

このことから、「大量の住宅用地が生まれ、地価が下がるのではないか？」「地価の下落が原因で不動産価格が暴落するのではないか？」と危惧されています。
それが、「生産緑地の2022年問題」です。

特に生産緑地が多い都道府県は、東京都、大阪府、埼玉県、神奈川県、千葉県、愛知県で、全体の約8割を占めます。
そのため、東京を中心とした三大都市圏は、特に地価に影響が出る可能性があります。

もし、地価が下がれば、住宅を購入する人にとっては買いやすくなります。
一方で、売却する人にとっては売り値が下がり、不動産を保有している人にとっては資産価値が下がってしまいます。

法改正で生産緑地の大量宅地化を回避

多くの生産緑地で農地を維持する制約が解除され、宅地として供給されるようになれば、不動産価格が暴落する可能性があります。
この「2022年問題」は、どのくらい影響を及ぼすのでしょうか。

実は、政府が行った法改正により、多くの生産緑地がそのまま保全される可能性が高まり、暴落は回避できそうです。内容は次のようなものです。

＜生産緑地法の改正＞

2017年に生産緑地法が改正され、「特定生産緑地指定制度」が設けられました。生産緑地に指定されている農地を「特定生産緑地」に指定することで、引き続き固定資産税の軽減や相続税納税の猶予が受けられます。
「特定生産緑地」の営農義務期間は10年間。期間終了後に再度指定を受ければ、さらに10年間延長されます。

また、生産緑地として指定できる一団（ひとまとまり）の面積が、「500�u以上」から「300�u以上」になり（個々の農地は100�u以上）、以前より小さな農地も生産緑地に指定できるようになったほか、制限も緩和され、農産物の加工施設や農産物直売所、農家レストランなどが設置できるようになりました。

＜都市農地貸借法の新設＞

2018年に都市農地貸借法が成立し、それまで禁じられていた農地の貸出しが可能になりました。
後継者がいなくても農業をやりたい人や農家レストランを開きたい人などに貸し出すなど、選択肢が広がりました。

こうした政策のおかげで、宅地に転用される生産緑地の面積は少なくなると見られています。

• ※2020年4月現在の情報です。今後、変更されることもありますのでご留意ください。